Rentabilidad de un piso en alquiler
Calcula cuánto te da de verdad un piso alquilado: rentabilidad bruta, neta y en cuántos años recuperas lo invertido.
Bruta y neta, la diferencia que importa
La rentabilidad bruta es el alquiler de un año dividido entre el precio del piso. Es la cifra que verás en los anuncios, pero se queda corta: no cuenta los impuestos de compra, la reforma, los gastos ni los meses vacío.
La rentabilidad neta resta todos esos gastos y divide entre todo lo que has invertido de verdad. Es la que te dice si el piso merece la pena frente a otras inversiones.
Lo que no incluye
El cálculo es antes de impuestos y sin hipoteca. El alquiler tributa en el IRPF, aunque si es vivienda habitual del inquilino puedes aplicar una reducción del 50 % al 90 % del rendimiento neto, según el caso. Si compras con hipoteca, los intereses son gasto deducible y la rentabilidad sobre tu dinero puede subir, pero también el riesgo.
Ejemplo resuelto
Un piso de 150.000 € con 10 % de gastos de compra y 5.000 € de reforma supone 170.000 € invertidos. Alquilado a 800 € al mes con un mes vacío al año y 1.500 € de gastos, deja 7.300 € al año: una rentabilidad bruta del 6,4 % y neta del 4,3 %. Recuperarías lo invertido en unos 23 años.